京都・大阪 不動産登記｜すみのくら司法書士事務所

不動産登記

不動産登記の必要性

不動産を買ったり、不動産をもらって、不動産を取得したものと思っていても、
誰かが「この不動産は私の物だ！」と言ったときに、「いや私の物です！」と言うだけでは認められず、
不動産登記をしていてはじめて認められます。
つまり、「この不動産は私の物！」という人が複数現れた場合、その不動産について登記が
されている人しか、本物の権利者として主張できないという法律になっています。
そうすることによって、実際の権利関係と登記簿が一致する状態を維持し、
登記を信頼して取引関係に入ることが可能になり、安全に取引ができるような仕組みになっています。
当事務所では、経験豊富な司法書士が、いかなる登記手続きでも迅速に対応します！

不動産の売買

不動産取引での司法書士の役割
お客様は、欲しい不動産を見つけてから、物件を見に行って、売買契約をして、ローン契約をして、
最終の残代金決済の取引を迎えます。
その取引の場面では、金融機関に関係者全員が集合し、必要な書類のやり取りや、代金の支払い、
鍵の引き渡しなどが行われます。その最後の取引の際に、司法書士が登場します。
そして、この不動産取引が法的に問題がないか、以下のことを確認します。

「売買物件に間違いがないか？」
「売主本人に間違いがないか？」
「売却する意思ははっきりしているのか？」
「買主本人に間違いないか？」
「購入する意思、ローン借入れする意思はあるのか？」
「全額売買代金を支払ったのか？」
「頂いた書類で間違いなく登記ができるのか？」等々…。

そして、不動産取引が安全にできると司法書士が判断した際に、売買代金が買主様から売主様に動くという流れになってます。

まだ名義が変わっていないのに、何千万・何億ものお金が動く。
専門家である司法書士に対する信用がここにあります。
司法書士がその登記に関する一切の責任を負いますので、売主様も買主様も金融機関も不動産業者も
皆が安心して取引できるのです。
当事務所では、不動産の売買の登記費用につき、ご依頼しやすいリーズナブルな料金を採用しています！
司法書士の見積書に疑問を持たれる方は、お気軽に、ご連絡下さい。
登記費用について、親切丁寧にご説明させて頂きます！
お客様がどの司法書士を信頼して、どの司法書士の委任状にハンコを押すのかは、お客様の自由です！

また、不動産のご売却、ご購入をご検討のお客様は、信頼できる不動産屋さんをご紹介させて頂きます。
当事務所では紹介料等は一切頂きませんので、お気軽にご相談下さい。

不動産の贈与

不動産を贈与する際は、贈与者から受贈者へ所有権移転登記をする必要があります。
また、将来の相続税等の税金対策のために贈与を利用することがあります。
節税を目的とした生前贈与には大きく分けて３つの方法があります。

・婚姻期間20年以上の夫から妻への居住用不動産の贈与による場合
・相続時精算課税制度を利用した場合の親(65才以上)から子(20才以上)への贈与による場合
・基礎控除額110万円の範囲内の持分を贈与をする場合

不動産贈与の手続きでは、一番注意が必要なのは、やはり税金です！
不動産贈与の手続きでは、以下の税金の発生を考慮しなければなりません。

・登録免許税（評価額の２％）
・不動産取得税
・贈与税

何気なしに、不動産を贈与して、名義を変えてしまうと、忘れた頃に、とんでもない税金が
課せられる可能性があります！
不動産贈与の手続きは、税理士等の専門家に、まず、ご相談されることをお勧めします。
また、当事務所では、提携税理士がおりますので、不動産取得税、贈与税、各種控除手続きについて、
事前確認を行ったうえで登記手続きを行います。
安心して不動産贈与の登記手続きをご依頼頂けますので、お気軽にご連絡下さい！

不動産の財産分与

離婚に伴って、夫婦の財産の精算として自宅などの不動産を財産分与することがあります。この場合
には、夫婦の一方から他方へ不動産の所有権が移転しますので、所有権移転の登記申請が必要です。
離婚したあとは相手との連絡も疎遠になり、財産分与の登記をしないまま時間がたつと、
相手から登記に必要な書類をもらえずに手続が難しくなるおそれもありますので、
離婚後、速やかに登記手続きをすることをお勧めします。

【不動産の財産分与のする際の注意点】

１．住宅ローンの債務者について…

住宅ローンが残っている不動産を財産分与する場合、財産分与による所有権移転登記をしても、
住宅ローンの債務者は変更されません。
たとえば、夫が所有者で、債務者である不動産を妻に財産分与し、所有権移転登記をしたとします。
この場合、所有者は妻となりますが、債務者は夫のままです。
もし、債務者を妻に変更をする場合、銀行等の承諾を得る必要がありますが、応じてくれない場合も
あります。債務者である以上、今後のローンを支払ってもらう必要があるため、新しい債務者の
支払能力をみるためです。
債権者の承諾を得ていなくても、不動産の名義だけ変えることも可能ですが、
借入先に無断で名義変更をするのは、住宅ローン契約に違反する可能性が高いので注意が必要です。

２．税金について…

財産分与として不動産の名義を変更した場合に、贈与税がかかることは通常ありません。
あくまで、財産分与は贈与ではなく、財産分与は夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のために
行われるものだからです。
また、不動産取得税についても、共有財産の清算的な財産分与であればかかりません。
不動産の名義変更をする際には、登録免許税（評価額の２％）はかかります。
また、譲渡人に対しての課税に注意が必要です。
財産分与によって不動産を譲渡した場合には、譲渡人は対価をもらいませんが、税法上は時価で
不動産を譲渡したと考えます。よって、当該不動産の取得時の金額と財産分与による譲渡時の時価に
差益がある場合は譲渡所得税が課税されます。
取得時の金額の方が譲渡時の金額を上回っているようであれば、差益はないので税金は発生しません。
ご心配な方は、税理士等の専門家に一度ご相談されることをお勧めします。

３．公正証書による離婚協議書作成について…

財産分与、慰謝料、養育費などの取り決めをするときには、離婚協議書を公正証書により
作成することをお勧めします。相手方の支払いが滞った際に、直ちに相手方の財産に強制執行を
することができるからです。
公正証書による離婚協議書作成には以下のようなメリット・デメリットがあります。

離婚協議書公正証書のメリット

・金銭の支払いが滞った場合、裁判を経ずに強制執行ができる。
・内容に誤りがなく、確実性が高い。
・高い証明力と証拠力で裁判で否定される可能性が低い。
・債務者に心理的なプレッシャーを与えることができる。

離婚協議公正証書のデメリット

・公証人手数料がかかる。
・専門家に依頼した場合はその報酬がかかる。
・債務者となる方が公正証書の作成に応じにくい。

料金表

相続登記

基本報酬	１件 50,000円～ ※相続人が３名まで、土地・建物１個ずつの基本報酬です。 　相続人が４名以上で、１名増えるごとに12,000 円を加算。 　遺産分割協議書作成の場合、20,000円～を加算。 　法務局の管轄が異なるなど、申請が１件増える場合、35,000円を加算。 　戸籍謄本や除籍謄本、評価証明書の取得報酬1通につき1,000円。
実費	登録免許税 固定資産評価額の0.4％、謄本、戸籍、除籍、住民票等、通信費

贈与登記

基本報酬	１件 50,000円～ ※登記原因証明情報、贈与契約書の作成を含みます。 　法務局の管轄が異なるなど、申請が１件増える場合、35,000円を加算。
実費	登録免許税 固定資産評価額の2.0％、登記事項証明書、通信費

（根）抵当権設定

基本報酬	１件 45,000円～
実費	登録免許税 債権額の0.4％（公庫等、登録免許税が不要、または減額となる場合があります）、登記事項証明書、通信費

（根）抵当権抹消

基本報酬	１件 10,000円～
実費	登録免許税 不動産１個につき1,000円、登記事項証明書、通信費

住所変更登記

基本報酬	１件 12,000円～
実費	登録免許税 不動産１個につき1,000 円、登記事項証明書、通信費

不動産購入の所有権移転登記

基本報酬	１件 50,000円～（所有権移転のみ）
実費	登録免許税 固定資産評価額の土地1.5％、建物2.0％（居住用の住宅購入で住宅用家屋証明の取得が可能な物件の場合、建物の登録免許税が固定資産評価額の0.3％になります）、登記事項証明書、通信費

不動産売却の売渡費用

基本報酬	１件 10,000円～
実費	登記事項証明書、通信費

財産分与

基本報酬	１件 50,000円～（登記原因証明情報の作成を含みます）
実費	登録免許税 固定資産評価額の2.0%、登記事項証明書、通信費

※上記の各報酬には別途消費税が必要です。

お客様に安心してご依頼頂けるよう、事前にお見積りさせて頂きます！

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